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商品房渗水 购房人能否解除合同?

2020-01-08 17:27:59 作者:李华阳 0人浏览 0人评论

2017年4月,江某与开发商签订《商品房买卖合同》,江某已按期全额支付购房款。按照双方约定,开发商应当在2018年7月30日前向江某交付该商品房。江某在查验房屋时发现房屋中开放式阳台在降雨时出现不同程度的渗水,虽在原告的督促下开发商进行了维修,但时至8月14日,下雨天房屋渗水问题仍然没有解决。为此,江某诉至法院,请求解除双方签订的《商品房买卖合同》,开发商全额退还购房款及利息。经查明,案涉房屋已经通过了竣工验收,开发商在约定的交房日出具了约定的交房条件即《建设工程质量竣工验收意见书》及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等三份材料。另有双方签订的《商品房买卖合同》约定了合同解除的情形为,一是地基基础和主体结构经检测不合格;二是除地基基础和主体结构外的质量问题,经过更换、修理仍然严重影响正常使用。(来源:人民网 原标题:商品房漏水、渗水购房人能否解除合同并收回购房款 编辑:任梦)

 

李华阳律师:《合同法》第93条规定:当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。本案中,双方签订的《商品房买卖合同》约定了合同解除的情形为,一是地基基础和主体结构经检测不合格;二是除地基基础和主体结构外的质量问题,经过更换、修理仍然严重影响正常使用。本案中江某主张的房屋渗水并不属于上述两种行使约定解除权情形,仅属于房屋的瑕疵,不存在严重影响使用的情况。江某因此诉请解除合同并返还购房款,无合同依据。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定:因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。《合同法》第148条规定:因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。本案中,案涉房屋已经取得《建设工程质量竣工验收意见书》,可以证明房屋符合设计质量标准。虽然存在渗水的瑕疵,因其一般不会影响江某对房屋的使用或购房合同目的的实现,亦不属于房屋主体结构质量不合格的法定情形,并未构成根本性违约。因此,江某诉请解除合同并返还购房款,无法律依据。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第(二)款规定:交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。该房屋存在渗漏水情形,开发商应当承担该房屋维修、更换、重作等违约责任。

综上所述,本案江某诉请解除合同并返还购房款,无法律和合同依据。但开发商应当承担该房屋维修、更换、重作等违约责任。

 

相关法规:《合同法》 第93条  当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

《合同法》 第148条  因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第12条  因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第13条第(二)款  交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。




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李华阳

李华阳,资深律师,具有律师、高级经济师双重资格、大学客

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